Không thể tách thửa với đất chưa có giấy chứng nhận

Gia đình tôi có 1 thửa đất ở mặt tiền rộng 12,5m, dài 33m (theo sổ đỏ). Sau khu đất có một khoảng đất dài khoảng 15m theo chiều dài thửa đất do thôn cấp từ năm 1988, không có giấy tờ chứng thực nhưng gia đình tôi vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.

Mảnh đất này không thuộc sổ đỏ nhưng gia đình tôi có xây bức tường bao xung quanh và một vài công trình nhỏ bên trong. Hiện gia đình tôi muốn bán một phần theo chiều dài thửa đất trên sổ đỏ 33m, mặt tiền 4,1m. Tuy nhiên, khi làm thủ tục tách sổ đỏ cán bộ địa chính không nhận hồ sơ với lý do gia đình tôi đã xây dựng lên phần lấn chiếm khu sau thửa đất chính (mảnh đất do thôn cấp), và yêu cầu phải tháo dỡ, trả lại mặt bằng mới làm việc.

Xin hỏi, cán bộ địa chính nói như vậy đúng hay sai và có làm đúng quyền hạn? Gia đình tôi phải làm gì tiếp theo?

Phạm Thanh Tư (tupt_53@... )

- Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, phần đất (15m dài) mà nhà bạn dùng để xây tường rào và một vài công trình nhỏ là do thôn cấp vào năm 1988. Theo quy định tại điều 13 Luật Đất đai năm 1987, thì tại thời điểm đó thôn không có thẩm quyền giao đất.

Tuy nhiên, vì thửa đất đã được sử dụng từ năm 1988 (nghĩa là trước ngày 15-10-1993), nên theo quy định tại khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai 2003, nay được UBND xã xác nhận là đất không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Liên quan đến quyền sở hữu bức tường và các công trình nhỏ bên trong bức tường. Theo những thông tin của bạn, tôi hiểu rằng các công trình nêu trên không có các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.

Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 9 Nghị định 88/2009/NĐ-CP nếu được UBND xã xác nhận những công trình nói trên được xây dựng từ trước 1-7-2004, không có tranh chấp về quyền sở hữu, được xây dựng trước khi có quy hoạch hoặc phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Nếu những công trình nói trên được xây dựng từ ngày 1-7-2004 thì cần phải có thêm xác nhận của UBND xã về việc công trình xây dựng không thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng.

Với lý do, hiện tại, phần đất nói trên vẫn chưa có giấy chứng nhận, nên bạn không thể thực hiện việc tách thửa để chuyển nhượng. Nghĩa là, bạn cần phải có giấy chứng nhận trước khi thực hiện việc chuyển nhượng, tách thửa phần đất phía sau.

Để được cấp giấy chứng nhận, bạn nộp hồ sơ tại UBND xã, hồ sơ gồm:

(i) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng; (ii) các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993;
(iii) các giấy tờ chứng minh thời gian xây dựng bức tường và các công trình xây dựng khác; (iv) sơ đồ công trình xây dựng.

Lúc này UBND xã sẽ có trách nhiệm thực hiện việc kiểm tra và xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, sự phù hợp quy hoạch theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 88/2009/NĐ-CP.

Thân ái chào bạn.

Theo: Tuổi Trẻ.