Hợp thức hóa nhà xây không phép trong khuôn viên biệt thự

Năm 2002, tôi có mua một căn nhà tại khu cư xá Điện lực, P.Trường Thọ, Q.Thủ Đức (TP.HCM) với tình trạng như sau: căn biệt thự chính (chưa có sổ đỏ) là nhà của Nhà nước cấp cho ông Đ. chủ nhà, có số nhà C5A. Ông Đ. dành một phần đất trong khuôn viên xây không phép thêm một căn nhà cấp 3 cho con gái là cô N., số nhà C5B.

Năm 2008, trong quá trình đo vẽ - hóa giá nhà nhà nước, cơ quan thực hiện đo vẽ không thể hiện phần nhà C5B (chỉ thể hiện đất trống). Nay phần đất C5B đã có sổ đỏ nhưng khi tôi làm thủ tục xin số nhà, cấp sổ hồng thì địa chính phường không giải quyết vì:

- Sổ đỏ mới cấp không thể hiện nhà, nhà xây không phép không có giấy tờ chứng minh.

- Quyết định cấp số nhà cũ (C5B) không còn.

Xin tư vấn giúp:

1. Trường hợp của tôi như vậy có làm được thủ tục cấp số nhà mới, cấp sổ hồng? Các giấy tờ liên quan cần thiết? Cơ quan thụ lý, giải quyết?

2. Nếu chủ cũ không cho mượn hay hỗ trợ chứng nhận nguồn gốc nhà cũ thì phải đề nghị cơ quan nào giải quyết?

3. Trường hợp cần thuê mướn luật sư làm dịch vụ thì chi phí như thế nào? Có thể liên hệ ở đâu để đảm bảo?

dang nghia truong

- Luật sư Phạm Đình Sơn trả lời:

1/ Về việc cấp giấy chứng nhận:

Theo thư trình bày, căn nhà trước đây mang số C5B được ông Đ. xây dựng không phép, không rõ năm nào, trên phần nhà đất có số C5A, loại nhà biệt thự, thuộc sở hữu nhà nước. Sau đó, ông Đ. cho con gái là cô N.. Năm 2002, cô N. bán lại phần nhà có số C5B cho ông. Năm 2008, ông Đ. mua hóa giá toàn bộ căn nhà nêu trên của Nhà nước, tại giấy chứng nhận không thể hiện căn nhà C5B.

Như vậy, toàn bộ khuôn viên đất của căn nhà C5A trong đó có nhà C5B thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Đ.. Về nguyên tắc, khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho ai là nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người được cấp. Do đó, phần nhà đất có căn nhà C5B như ông trình bày không thể tiếp tục cấp giấy chứng nhận cho tên của ông (căn cứ khoản 1, iều 4 Luật số 38/2009/QH12 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản).

2/ Trong trường hợp gia đình ông Đ. không hỗ trợ hay không cộng tác trong việc sang nhượng đất:

Do ông Đ. đã được cấp giấy chứng nhận, nhưng khi bán thì con gái ông Đ. là cô N. bán lại cho ông khi cả hai chưa có giấy chứng nhận, do đó, theo quan điểm của luật sư thì ông Đ. phải lập thủ tục sang nhượng lại phần đất có căn nhà C5B cho cô N., sau đó cô N. lập thủ tục sang nhượng cho ông, hay ông Đ. sang nhượng trực tiếp cho ông, điều này tùy thuộc thỏa thuận của ba bên.

Do chuyển nhượng một phần thửa đất trong khuôn viên đất biệt thự nên phải hội đủ điều kiện về tách thửa được quy định như sau:

Căn cứ điểm a, khoản 1, điều 3 quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM thì các trường hợp sau đây không được tách thửa:

- Khu vực mà pháp luật quy định phải bảo tồn;

- Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch;

- Đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt;

- Đất thuộc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500.Trường hợp quy hoạch chi tiết này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh;

- Trường hợp vị trí nhà, đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

Để biết được căn nhà nêu trên có đủ điều kiện tách thửa hay không, ông nên liên hệ Phòng Tài nguyên - môi trường quận Thủ Đức để được cung cấp thông tin về quy hoạch cụ thể căn nhà trên có nằm trong khu vực được tách thửa hay không.

Trong trường hợp căn nhà nêu trên được phép tách thửa thì việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện sau:

Căn cứ điểm b khoản 1, điều 3 quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM tại khu vực quận Thủ Đức:

- Đối với đất chưa có nhà thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 80m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m;

-  Đối với đất có nhà thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 50m và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

- Đồng thời việc tách thửa phải đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.

Nếu căn nhà trên thuộc trường hợp không được tách thửa hay thuộc trường hợp được phép tách thửa và đủ các điều kiện về tách thửa, mà hai bên không tự thương lượng để giải quyết được do bên bán không muốn bán nữa hay không thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc mua bán nhà…, thì ông có thể yêu cầu tòa án nơi căn nhà tọa lạc để giải quyết.

Nếu bản án có hiệu lực pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho phần đất nêu trên, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào bản án này để cấp giấy chứng nhận cho ông.

Nếu bản án không công nhận thì sẽ giải quyết hậu quả của việc mua bán nhà vào năm 2002 theo quy định của pháp luật. Theo đó, sẽ căn cứ vào lỗi của các bên để giải quyết việc bồi thường cho bên bị thiệt hại nếu hợp đồng mua bán nhà bị tòa tuyên là vô hiệu (căn cứ tiểu mục 2.4, mục 2, phần I nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao).

3/ Về việc thuê luật sư tư vấn:

Căn cứ khoản 1 điều 55 Luật luật sư quy định mức thù lao được tính dựa trên các căn cứ sau đây:

a/ Nội dung, tính chất của dịch vụ pháp lý;

b/Thời gian và công sức của luật sư sử dụng để thực hiện dịch vụ pháp lý;

c/ Kinh nghiệm và uy tín của luật sư.

Căn cứ khoản 2, điều 55 Luật luật sư quy định, thù lao được tính theo phương thức sau đây:

a/ Giờ làm việc của luật sư;

b/ Vụ, việc với mức thù lao trọn gói;

c/ Vụ, việc với mức thù lao tính theo tỉ lệ phần trăm của giá ngạch vụ kiện hoặc giá trị hợp đồng, giá trị dự án;

d/ Hợp đồng dài hạn với mức thù lao cố định.

Do có nhiều cách tính thù lao luật sư dựa trên các căn cứ khác nhau, vì vậy ông cần trực tiếp đến một văn phòng luật sư cụ thể, nếu nơi đây đồng ý nhận thực hiện công việc do ông yêu cầu thì văn phòng luật sư sẽ tính thù lao dựa trên các quy định nêu trên.

Căn cứ khoản 1, khoản 2 , điều 40, Luật luật sư thì tổ chức hành nghề luật sư có nghĩa vụ hoạt động đúng lĩnh vực hành nghề ghi trong giấy đăng ký hoạt động; thực hiện đúng nội dung đã giao kết với khách hàng. Do đó, về nguyên tắc, bản thân luật sư và tổ chức hành nghề luật sư khi hành nghề có nghĩa vụ thực hiện đúng với những gì mà mình đã cam kết với khách hàng theo quy định của pháp luật.

Ông có thể tìm kiếm và lựa chọn bất cứ tổ chức hành nghề luật sư nào mà ông tin tưởng.

Trân trọng

Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
(Công ty luật TNHH Quốc An)

Theo: Tuổi Trẻ.